残価設定型住宅ローンとは？家づくりで使える？

マイホームの購入を検討している皆さまは、

といった悩みを抱えているのではないでしょうか。

特に、車でよく聞く残価設定型の仕組みが住宅ローンにもあると聞くと、

と感じるのも無理はありません。

残価設定型住宅ローンは、従来の住宅ローンとは異なる考え方で、あなたの資金計画に「柔軟性」をもたらすことが可能です。

その根拠は、将来の家の価値（残価）をあらかじめ明確にすることで、月々の返済額を軽減できるという、合理的な仕組みに基づいているからです。

この記事では、残価設定型住宅ローンの仕組みを、完済型との違いを交えながらわかりやすく解説し、メリットとデメリットを解説します。

この情報を活用すれば、あなたは自分のライフプランに合った最適な住宅ローンを選び、
後悔のない賢い家づくりを進められるでしょう。

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1. 残価設定型住宅ローンと完済型ローンの仕組み

残価設定型住宅ローンは、従来の完済型住宅ローンとは根本的に仕組みが異なります。

この違いをしっかりと理解することが、残価設定型を選ぶべきかどうかの判断基準となります。

2.1. 残価設定型住宅ローンの基本的な仕組みと流れ

Point: 残価設定型住宅ローンは、契約期間が満了した時に残る家の価値（残価）をあらかじめ設定し、その残価を除いた金額だけを借り入れ期間中に返済していく仕組みです。

通常の住宅ローンが「借りたお金を全額返し終える」のに対し、残価設定型は「一部は最後にまとめて清算する」という考え方です。これにより、月々の返済負担を軽くできます。

• 仕組みの流れ:
  1. 残価の設定: 契約時に、数年後の家の売却予想額（残価）を決める。
  2. 月々の返済: 借りた総額から残価を引いた額を、期間で割って返済します。
  3. 最終清算: 期間満了時、残った残価を一括で支払うか、再ローンや売却で清算します。

残価設定型住宅ローンは、特に毎月の支払いを抑えたい方にとって、魅力的な選択肢となり得ます。

2.2. 完済型住宅ローンとの返済方法の根本的な違い

Point: 完済型住宅ローンは「最終的に借金をゼロにする」ことを目指しますが、残価設定型住宅ローンは「最後に選択を迫られる」点が大きく異なります。

比較項目	完済型住宅ローン (一般的)	残価設定型住宅ローン
返済目標	借りた元金すべてを返し終える	残価以外の部分を返し終える
月々の負担	高い（元金全額で計算）	安い（残価が引かれた額で計算）
最終時点	借金ゼロで家が完全に自分のもの	残価という借金が残る

残価設定型住宅ローンは、最終的に残る残価をどうするかというリスクと責任が残りますが、その分、住宅ローンの初期負担を抑えられるメリットがあるのです。

2.3. 「残価」とは？家の価値を先読みする考え方

Point: ここでいう「残価」とは、将来、家を売る時の予想価格のことです。

車の場合は、メーカーが再販価値を保証してくれますが、住宅ローンにこの考え方を当てはめる場合、金融機関やハウスメーカーが算出した推定の価値となります。

• 残価の設定の重要性: 残価を高く設定するほど月々の返済は安くなりますが、実際の売却額が残価を下回った場合、その差額を自分で負担する必要があります。
• 残価の例: 3000万円の住宅ローンを組み、10年後の残価を1000万円と設定した場合、最初の10年間は2000万円の部分（と利息）だけを返す計算になります。

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2. 残価設定型住宅ローンの「3つの大きなメリット」

残価設定型住宅ローンが、従来の完済型にはないメリットは、主に家計とライフプランの柔軟性にあります。

3.1. 【メリット1】最初の月々の支払いが安くなる

Point: 残価設定型住宅ローンは、残価を後回しにすることで、特に子供の教育費など支出が多い時期の家計を助けることができます。

住宅ローンは長期にわたるため、ライフイベントによって家計の状況は大きく変化します。最初の数年間は子育てや教育費が重くのしかかるため、月々の支払いを抑えられるのは大きな魅力です。

• 具体的な効果: 例えば、毎月2万円月々の支払いが安くなった場合、それを貯蓄に回したり、子供の習い事の費用に充てたりと、家計にゆとりを生み出せます。
• 家計への影響: 残価設定型住宅ローンは、ライフプランに合わせて、資金の優先順位を変えることを可能にしてくれます。

3.2. 【メリット2】ライフスタイルの変化に対応しやすい

Point: 残価設定型住宅ローンは、将来的な住み替えや家の売却を視野に入れている方にとって、最も柔軟性の高い住宅ローンと言えます。

完済型の住宅ローンの場合、売却時にローン残高が残っていると、その残債を一括で清算しなければなりません。しかし、残価設定型は、期間満了時に売却が選択肢の一つとなっているため、計画的に住み替えを進められます。

• 対応できる変化の例:
  • 転勤: 会社都合の転勤など、予期せぬ引っ越しが必要になった場合。
  • 家族構成: 子供が独立し、夫婦二人に合った小さな家に住み替えたい場合。
• 計画的な住み替え: 残価設定型住宅ローンは、残価という目標額があるため、売却の準備を早期から始めやすいメリットがあります。

3.3. 【メリット3】短い期間で次の家に住み替えやすい

Point: 残価設定型住宅ローンは、残価を最終支払いとして残せるため、短い期間で住み替えたいというニーズに応えられます。

従来の住宅ローンは35年が一般的ですが、残価設定型は契約期間を10年や15年など、比較的短い期間で設定することが可能です。

• 住み替えサイクルの短縮: 「最新の設備や間取りの家に定期的に住みたい」「次の家を建てるための資金を早く貯めたい」といった希望を持つ方に適しています。
• 資金の効率化: 残価があるため、全額を返済しきる必要がなく、短い期間で次の住宅ローンに移りやすくなります。

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3. 残価設定型住宅ローンの「3つの大きなデメリットとリスク」

残価設定型住宅ローンは魅力的ですが、残価を後回しにすることによって生じるデメリットとリスクを理解せずに契約するのは危険です。

4.1. 【デメリット1】残価に対する金利負担がある

Point: 残価設定型住宅ローンは、月々の返済額が安くても、最終的に返済する残価の部分にも金利がかかるため、総支払額が高くなります。

完済型の住宅ローンと比べて、残価設定型はトータルで支払う利息の総額が多くなることが一般的です。

• 割高になる理由: 残価（例えば1000万円）は借り入れ期間中ずっと借りている状態が続くため、その1000万円に対しても金利が発生し続けます。
• 隠れたコスト: 月々の支払いが安いからといって安心せず、総支払額の見積もりを必ず完済型と比較することが大切です。

4.2. 【デメリット2】最終的な支払いが残るリスク

Point: 残価設定型住宅ローンの期間が満了した時、残価を一括で支払うか、再ローンを組むかという大きな資金の準備が必要になります。

残価は非常に高額になるため、その時点で手持ちの現金がない場合は、新たな借金をすることになります。

• 資金準備の必要性: 契約期間中に、残価を支払うための計画的な貯蓄が必要です。貯蓄ができていないと、再ローンの金利上昇や、審査に落ちるリスクを負うことになります。
• 不安の継続: 住宅ローンの返済が終わった後も、残価という形での支払い義務が残るため、完済型のような「解放感」は得られません。

4.3. 【デメリット3】担保価値や資産価値が不安定になる

Point: 契約時に設定した残価が、実際の市場価値を下回ってしまった場合、その差額をあなたが負担するという残価リスクがあります。

住宅の資産価値は、建物の劣化だけでなく、周辺地域の環境変化や景気の変動によって大きく変わります。

• 具体的なリスク例: 契約時に残価を1200万円と設定したが、10年後の売却額が1000万円だった場合、差額の200万円を自分で補填しなければなりません。
• 担保評価: 残価設定型住宅ローンは、残価が高すぎる場合、銀行側が担保価値を低く評価する可能性があり、ローンの審査自体が通りにくくなることがあります。

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4. 残価設定型住宅ローンの最終的な選択肢と注意点

残価設定型住宅ローンの真価は、契約期間満了時にどのような選択肢が用意されているか、そしてその選択肢を実行するための注意点にあります。

5.1. 期間満了時の「一括返済・再ローン・売却」とは？

Point: 契約期間が終了すると、残価設定型住宅ローンでは、残価に対して「現金での支払い」「再度の借り入れ」「家の清算」のいずれかの道を選ばなければなりません。

この3つの選択肢の中で、最も安全で負担が少ないのはどれか、事前にシミュレーションしておくことが重要です。

• 一括返済: 残価を全て現金で支払うため、最も総支払額が少なく済みます。
• 再ローン: 新たな住宅ローンを組み直しますが、その時の金利や審査で不利になる可能性があります。
• 売却・清算: 家を売却し、その代金で残価を返済します。売却額が残価を上回れば利益になりますが、下回れば追金が必要です。

5.2. 残価設定型住宅ローンの利用条件と審査のポイント

Point: 残価設定型住宅ローンは、完済型よりも審査基準が厳しくなる傾向があり、残価を払いきれるかを重視されます。

残価設定型の場合、金融機関は「最終的に残価を返済できる能力」と「設定した残価が妥当かどうか」を厳しくチェックします。

• 審査で重視される点:
  • 安定した収入: 契約期間満了後も、残価を支払えるだけの安定した収入があるか。
  • 残価の設定率: 住宅の築年数や地域性を考慮し、設定した残価が現実的かどうか。

5.3. 失敗しない！残価設定額の決め方と見直し

Point: 残価設定型住宅ローンを成功させるには、残価を安易に高く設定しないことが失敗を防ぐ最大の鍵です。

残価を高くするほど月々の支払いは安くなりますが、その分、残価リスクが高くなります。

• 残価の適切な設定: 残価は、保守的（低め）に設定するのが賢明です。低めに設定すれば、万が一の売却時に残価よりも高く売れる可能性が高まり、利益が出やすくなります。
• 定期的な見直し: 残価設定型住宅ローンを利用する場合は、5年ごとなど節目ごとに家の資産価値と残価を比較し、資金計画を見直すことが大切です。

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まとめ：残価設定型住宅ローンは賢い選択か？

6.1. あなたの家族に残価設定型住宅ローンは合うか？

残価設定型住宅ローンは、「将来の選択肢を確保しつつ、今すぐの支払い負担を軽くしたい」という現代のニーズに応える仕組みです。

• 残価設定型が合う人: 転勤や住み替えの可能性がある人、子供が小さく一時的に支出が多い人。
• 完済型が合う人: 生涯その家に住み、老後の住宅ローン負担をゼロにしたい人。

6.2. 専門家へ相談！住宅ローンの資金計画を成功させる

残価設定型住宅ローンは、仕組みが複雑なため、契約前に必ずファイナンシャルプランナーや住宅ローンの専門家に相談しましょう。

専門家は、あなたのライフプランに合わせて、残価設定が本当に得なのか、完済型と比べてリスクが高くないかを冷静に判断してくれます。