「夢の注文住宅を建てたいけれど、土地探しで市街化区域と市街化調整区域のどちらを選べば良いか分からず、不安を感じている」
というお悩みはございませんか。
特に、せっかく大きな買い物をするのに、「買ってから後悔したくない」「将来の暮らしに不便がないか心配」という点が、皆様の最も大きな悩みではないでしょうか。
ご安心ください。その悩みは、この記事を読むことで解決できます。
この記事では、数ある土地の種類の中でも、生活の利便性や将来の安心という点で多くのメリットを持つ「市街化区域」に焦点を当て、選ぶべき確かな3つの理由と、その根拠となる公的な情報を分かりやすく解説しています。
この記事を最後までお読みいただくことで、市街化区域を選ぶメリットと注意点が明確になり、迷いなく理想の土地探しを進めることができるようになるでしょう。
注文住宅の土地探しを成功させるための具体的な第一歩を、ここから踏み出しましょう。
1. 注文住宅の土地探しで「市街化区域」を選ぶ3つの安心
注文住宅の土地探しにおいて、多くの方が最も重視するのは「安心感」ではないでしょうか。市街化区域は、その名の通り「すでに市街地になっている、または10年以内に積極的に市街地にしていくエリア」として、日本の法律（都市計画法）で定められています。この性質こそが、皆様に大きな安心感をもたらす理由です。
私たちが市街化区域を強くおすすめする理由は、主に**「生活の利便性」「建築のしやすさ」「将来の安定性」**の3つに集約されます。市街化区域は、国や自治体が「住みやすい街にする」と決めて整備を進めている場所であるため、（すでに高い生活レベルが確保されている）ことが最大の特徴です。このエリアを選べば、住み始めてから「不便で困った」となるリスクを大幅に減らすことができます。
この区域を選ぶことで、お客様は以下のような具体的なメリットを享受できます。
- インフラが整備済み: 水道、電気、ガスなどのライフラインが整っているため、余分な初期費用がかかりにくい。
- 公共施設へのアクセス: 学校、病院、商業施設などが近くにあり、毎日の暮らしがとても便利になる。
- 建物を建てやすい: 家を建てるためのルール（規制）が比較的ゆるやかで、計画をスムーズに進められる。
次の章からは、この3つの安心をさらに詳しく掘り下げてまいります。
1.1. 理由1：インフラがバッチリ！暮らしに便利な市街化区域
市街化区域が注文住宅の土地探しに適している第1の理由は、何といっても**「生活インフラの整備がバッチリ」である点に尽きます。ここで言うインフラとは、皆様が当たり前の生活を送るために欠かせない基盤**のことです。
インフラが整備されていることが、なぜ安心につながるのでしょうか。それは、市街化区域は**「積極的に街づくりを進める場所」**と定められているため、自治体が優先的に公共サービスを提供・維持してくれるからです。
たとえば、市街化調整区域では、土地を買った後に「水道管が引き込まれていないため、自分で多額の費用を払って工事する必要がある」というケースが少なくありません。しかし、市街化区域であれば、すでに道路の下に上下水道管などが通っているため、そのような予期せぬ出費や手間を最小限に抑えることができます。
具体的には、以下のメリットがあります。
- 水道・ガス・電気の完備: ほとんどの土地ですぐに利用できる状態です。
- 交通網の整備: バス停や鉄道の駅が近く、通勤・通学に便利です。
- 生活利便施設の集中: 小学校、中学校、病院、スーパー、公園などが集まっているため、子育て世代の方々にとって特に暮らしやすさが抜群です。
総務省の資料などを見ても、都市部の利便性向上が進められていることがわかります（引用元：総務省「都市計画に関する基礎調査」など）。このように、行政が積極的に関わる場所だからこそ、皆様の快適な暮らしが守られているのです。
1.2. 理由2：家を建てやすく、将来も安心な市街化区域
市街化区域で注文住宅の土地探しを行う第2の理由は、「家を建てやすいこと」と「将来にわたる安心があること」です。これは、土地が持つ資産価値と建築の自由度に関わる非常に重要なポイントになります。
市街化調整区域では、原則として家を建てることが厳しく制限されています。これに対し、市街化区域は**「家をどんどん建てて、街を発展させましょう」というエリアですから、建築に関する法的な制限が比較的緩和**されています。そのため、お客様の建てたい家の計画が法的な問題で頓挫するリスクが低く、スムーズに建築確認申請を進めることができるのです。
さらに、将来的な安心という点も魅力です。市街化区域は街の中心として発展していくことが前提のため、土地の需要が高く保たれやすい傾向にあります。
- 資産価値の維持: 万が一将来、土地を手放すことになった場合でも、買い手が見つかりやすく、土地の価値が大きく下落しにくい（流動性が高い）という利点があります。
- ローン審査: 金融機関にとっても、安定した資産と見なされやすいため、住宅ローンの審査が通りやすいという側面もございます。
この「建てやすさ」と「将来の安定性」は、大きな金額が動く注文住宅の土地探しにおいて、精神的・経済的なリスクを減らすための大きな要素となります。後悔のない土地選びをするためにも、この将来性というメリットは無視できません。
1.3. 理由3：注文住宅の土地探しがスムーズな市街化区域
注文住宅の土地探しで市街化区域を選ぶべき第3の理由は、**「土地探しの過程自体がスムーズになる」**という実務的なメリットがあるためです。
スムーズになる最大の根拠は、市街化区域では不動産の取引が活発に行われており、市場に出回る土地の数（流通量）が多いからです。選択肢が多いということは、お客様の希望条件（広さ、価格、場所など）にぴったりの土地を見つけやすくなることを意味します。
一方、市街化調整区域では、そもそも「家を建てられる土地」の数が限られているため、希望に合う土地がなかなか出てこない、または非常に高値で取引される可能性があります。
市街化区域を選ぶと、以下の点で土地探しが効率化します。
- 物件数の多さ: 多くの不動産会社が市街化区域の物件情報を扱っているため、情報収集が容易です。
- 価格の透明性: 取引事例が多いため、土地の適正価格が把握しやすく、不当に高い価格で購入してしまうリスクが減ります。
- 手続きの簡略化: 家を建てるための法的な許可手続き（開発許可など）が、市街化調整区域に比べて少ない、あるいは不要なケースがほとんどです。
（国土交通省の統計資料などを参照すると、市街化区域内での開発許可件数や建築確認件数が市街化調整区域を大きく上回っていることが分かります。）
つまり、市街化区域を選ぶことは、お客様の貴重な時間と労力を節約し、注文住宅の建設という次のステップへ早く進むための近道となるのです。
2. 知っておきたい！市街化区域の土地探しで注意する点
ここまで市街化区域で注文住宅の土地探しをするメリットを解説してまいりましたが、どんな土地にもメリットとデメリットの両面がございます。成功するためには、このデメリットや注意点をあらかじめ理解しておくことが重要です。
市街化区域を選ぶ際の注意点は、主に「価格面」「規制面」「個別リスク」の3つに分けられます。特に、市街化調整区域との比較において、土地代や税金が高くなるという点は、多くの方が気にされるポイントです。
しかし、これらの注意点は事前に知って対策を講じれば、決して怖いものではございません。
- 事前の予算計画: 高くなる可能性を考慮し、土地代と建物代の予算配分を慎重に行う必要があります。
- 用途地域の確認: 理想の家が建てられるかどうか、細かい建築ルールを確認することが大切です。
- 専門家への相談: 地盤や災害リスクなど、素人では判断が難しい部分はプロに任せることが肝要です。
これから、これらの注意点と、それに対する具体的な対策を分かりやすくご説明いたします。
2.1. 土地の値段や税金は高くなることが多い
市街化区域での注文住宅の土地探しにおける最大の注意点は、一般的に**「土地の値段（価格）と税金が高くなる傾向がある」**ということです。これは、市街化調整区域と比べた際に顕著に表れます。
なぜ高くなるのでしょうか。その根拠は、市街化区域が「利便性が高い」「インフラが整っている」「家が建てやすい」という市場価値の高い要素を多数持っているからです。多くの人が住みたい、家を建てたいと思う場所なので、自然と需要が高まり、価格が上昇します。
また、土地を所有していると毎年かかる税金にも違いが出ます。市街化区域では、固定資産税に加えて**「都市計画税」**という税金が課税されることが一般的です。
【具体的な対策】
- 予算の組み方: 土地の購入費用を少し抑えめに設定し、その分を都市計画税などのランニングコストや、建物本体の予算に回す計画を立てましょう。
- 周辺相場の調査: 地域の過去の取引事例（相場）を不動産会社に確認してもらい、適正な価格で土地を購入できているかをチェックすることが大切です。
価格が高いからといって諦める必要はありません。高い価格には**「安心」という対価が含まれています。初期費用が高くても、水道管の引き込み工事費用など将来的な出費が抑えられる**ことも考慮し、トータルで判断するようにしましょう。
2.2. 用途地域のルールを確認する市街化区域の土地探し
市街化区域で注文住宅の土地探しをする際、もう一つ忘れてはならないのが、**「用途地域」という細かいルールがあることです。市街化区域内は、さらに13種類の「用途地域」**に細かく分けられています（引用元：国土交通省「都市計画の概要」）。
用途地域とは、「このエリアには、どんな種類の建物を、どのくらいの大きさで建てても良いか」を定めたルールのことです。たとえば、「住居系の地域」では静かに暮らせるようにお店や工場の建設が制限されますが、「商業系の地域」では高いビルやお店を建てやすくなっています。
このルールを確認しないと、「理想の間取りや高さの家が建てられなかった」という残念な結果になりかねません。
【チェックすべき主なポイント】
- 建ぺい率: 土地の広さに対して、どれくらいの面積の建物を建てて良いかを示す割合です。
- 容積率: 土地の広さに対して、**延床面積（全ての階の合計床面積）**をどれくらいにして良いかを示す割合です。
- 高さ制限: 建物の高さや階数に制限がないかを確認します。
もし、広い庭やゆったりとした大きな家を建てたいのであれば、建ぺい率や容積率が比較的ゆったりしている「第一種低層住居専用地域」のような場所を選ぶのがおすすめです。注文住宅の設計に入る前に、必ず希望の土地の用途地域と、それに伴う規制をチェックしましょう。
2.3. 注文住宅のプロと危険な土地を見分ける
最後の注意点は、市街化区域であろうと市街化調整区域であろうと関係なく、**「土地自体の個別リスク」**をしっかり見分けることです。注文住宅を建てる上で最も大切なことは、家族が安全に暮らせることです。
そのために、専門知識を持つ「注文住宅のプロ（ハウスメーカーや工務店）」と一緒に土地を見極めることが大変重要になります。
プロとチェックすべき「危険な土地」のサインには、主に以下の2つがあります。
- 地盤の弱さ: 昔、田んぼや沼だった土地は、地盤が弱い可能性が高く、家を建てる前に**「地盤改良工事」**が必要になる場合があります。この工事には、数百万円単位の追加費用がかかることがあります。
- 災害のリスク: その土地が、大雨や地震の際に水害や土砂崩れの被害を受けやすい場所ではないかを調べなければなりません。
【具体的な確認方法】
- ハザードマップ: 各自治体が公開しているハザードマップ（災害の危険を示す地図）を確認し、浸水エリアに入っていないかをチェックします。
- 地盤調査: 契約前に必ず地盤調査を行い、地盤の強さを正確に把握することが大切です。
注文住宅の土地探しでは、見た目の価格や利便性だけでなく、「安全」という目に見えない価値を重視することが、後悔のない家づくりにつながります。信頼できるプロに相談し、安心して暮らせる土地を選びましょう。
3. 注文住宅の土地探し成功！市街化区域で失敗しない手順
市街化区域というメリットの多い土地を選んでも、手順を間違えると、注文住宅の土地探しはなかなか成功しません。成功するためのカギは、「土地」と「建物」を切り離さずに、同時に考えていくことです。
多くの方が、先に土地の金額を決め、残った予算で建物を建てようとしますが、これこそが失敗の原因になりやすいのです。なぜなら、土地にかかる費用には、土地代のほかに仲介手数料や登記費用、地盤改良費など、諸費用が予想以上にかかるからです。
この章では、市街化区域で理想の土地を見つけ、予算内で最高の家を建てるための失敗しない手順をご説明します。
- 家づくり全体の予算を決める: 最初に**「総額でいくらまで出せるか」**を明確にします。
- プロに相談する: 信頼できるハウスメーカーに相談し、土地代と建物代の適切なバランスを一緒に計算してもらいましょう。
- 情報収集: 不動産会社だけでなく、地域の工務店などからも土地情報を得ることが重要です。
この次の2つのステップを踏むことで、効率よく、そして納得のいく土地選びを進めることができるでしょう。
3.1. 理想の家と土地予算を先に決めることが大切
市街化区域で注文住宅の土地探しを始める際、**「理想の家と土地予算を先に決める」**ことが、失敗を避けるための最重要ポイントです。
これは、家づくりにかかる費用が「土地の値段」と「建物の値段」のたった二つだけではないからです。家を建てるには、外構工事費や各種申請費用、税金など、**「その他の費用（諸費用）」**が必ず発生します。
【資金計画の正しい順序】
- 総予算を確定: まず、住宅ローンを含めて家づくり全体に使える上限額を決めます。
- 諸費用を差し引く: 土地仲介手数料や各種税金などの**「その他の費用」**を見積もり、総予算から差し引きます。
- 土地と建物の予算配分: 残った金額を土地購入費と建物建築費に、理想の家の広さや仕様に合わせて割り振ります。
もし、人気の高い市街化区域の土地に予算を多く使いすぎてしまうと、建物に予算が残らず、建物のグレードを下げなければならない事態になりかねません。
先に建物の希望（間取り、設備など）を明確にすることで、建物にかかる費用が明確になります。その残りで土地を探す、という考え方に切り替えることで、理想の家づくりと土地探しを両立させることが可能となります。
3.2. 不動産屋さんと役所で市街化区域の情報を得る
市街化区域で注文住宅の土地探しを成功させるための最終ステップは、**「信頼できるプロと公的な情報源を活用する」**ことです。
土地の情報源として最も重要なのは不動産会社ですが、それだけでは不十分です。不動産会社は取引のプロですが、その土地に適用される公的なルールを知るためには、市役所や区役所といった役所の情報が欠かせません。
特に市街化区域内にある土地でも、前述した「用途地域」による細かいルールが適用されます。このルールは、役所の都市計画課などで誰でも確認できます。
【成功のための具体的な行動】
- 不動産のプロの活用: 地域の事情に詳しい不動産会社に、予算と理想の家の条件を伝え、市街化区域の物件をリストアップしてもらいます。
- 役所でのチェック: 気になる土地が見つかったら、役所の担当課に行き、その土地の「用途地域」「道路付け（接している道路の広さや種類）」「都市計画道路の予定」などを確認しましょう。
- ハウスメーカーの同行: 最終決定の前に、注文住宅を依頼するハウスメーカーの担当者に現地に同行してもらい、技術的な問題（建築のしやすさ、地盤の状況など）がないかをチェックしてもらうことが最も確実です。
これらの手順を踏むことで、注文住宅の土地探しにおける市街化区域のメリットを最大限に活かし、安心かつスムーズに家づくりをスタートさせることができます。
まとめ
この記事では、「注文住宅 土地探し 市街化区域を選ぶべき3大理由」を徹底解説してまいりました。
市街化区域は、**「便利さ」「建築のしやすさ」「将来の安心」**という、家づくりにおいて最も重要な要素を兼ね備えたエリアです。
【市街化区域を選ぶ3つの大きな安心】
- インフラがバッチリ！暮らしに便利
- 水道、電気、ガスなどのライフラインが整備されており、追加費用や手間が少ない。
- 学校や病院、商業施設など、生活に必要な施設が近い。
- 家を建てやすく、将来も安心
- 建築規制が比較的緩やかで、スムーズに家を建てられる。
- 土地の需要が高く、将来的な資産価値が安定しやすい。
- 土地探し自体がスムーズ
- 市場に出回る土地が多く、希望に合う土地を見つけやすい。
しかしながら、市街化区域は土地の値段や税金が高くなる傾向があること、また、区域内でも**「用途地域」による細かい建築ルールがある**ことには注意が必要です。
【失敗しないための成功への第一歩】
注文住宅の土地探しを成功させる鍵は、「土地の予算」と「建物の理想」を切り離さず、トータルで資金計画を立てることです。
まずは、信頼できるハウスメーカーや工務店のプロに相談し、家づくり全体の予算を確定させてください。その上で、不動産会社や役所の情報を組み合わせ、安全で理想的な市街化区域の土地を見つけましょう。
この記事が、あなたの注文住宅における土地探しの不安を解消し、理想のマイホームを実現するための一歩となることを心より願っております。
